张某为了能更好地照顾年迈的父母,决定在单位附近给父母买一套房子,让他们能安享晚年。张某看中了一处正在建设的商品房,到该开发商的售楼处进行咨询后,张某对该房子的价格、环境等都非常满意。在签订商品房预售合同之前,售楼人员向张某保证该商品房已经得到了相关部门的批准,一定能顺利发放房屋所有权和国有土地使用权,张某便和该开发商签订了合同,并一次性交纳了房款。后来房子如约交付使用,张某将父母接到了新家居住。一次张某在和邻居聊天时才知道该栋楼到现在仍未取得相关部门的审批,没有国家的土地使用证和商品房预售许可证明。张某非常生气,认为开发商的行为违约,决定到法院起诉。那么,张某的起诉有法律依据吗?
商品房的预售许可证是开发商销售期房的合法凭证,开发商只有依法获得了商品房预售许可证,才能证明其开发的项目在规划、土地使用等方面获得了政府批准,其开发的商品房才具备了进入市场交易的资格,否则,将不能进行商品房预售活动。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定,出卖人订立商品房买卖合同时故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明,导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
本案中,开发商在和张某订立商品房买卖合同时,故意隐瞒未取得预售许可证明的事实,张某可以要求返还房款及利息并可以要求开发商承担不超过已付房款一倍的赔偿责任。但是,赔偿金作为对出卖人的惩罚性赔偿,不在于弥补买方的实际损失,而在于对其恶意违约的惩罚。由于房产本身价格很高,统一适用双倍赔偿则惩罚过于严重，所以,对于出卖人的恶意程度买受人的损失大小应结合具体案情来裁量,而不能一概以双倍赔偿论之。
《中华人民共和国合同法》第一百一十四条 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的,违约方支付违约金后,还应当履行债务。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第九条 出卖人订立商品房买卖合同时,具有下列情形之一,导致合同无效或者被撤销、解除的,买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:
（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;
......
商品房预售许可证关系到每一位购房者的切身利益,购房者在买房时一定要看清开发商商品房预售许可证明办理的情况。因为如果开发商没有商品房预售许可证就无法办理初始登记，购房者所购商品房就无法在房屋登记部门办理产权登记。