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易居论坛:楼市降温改变房企预期 政策继续加码概率变小
来源:中房协 作者:本站编辑 更新时间:2018-10-24 点击数:

今年第三季度,房地产市场尤其是住宅市场出现了降温,市场有入冬迹象,那么如何看待近期的市场调整,且更好地预测未来,成为当前市场参与者所关心的问题。以当前房地产市场走势为主题的易居论坛日前在上海举行。包括开发商、中介代理机构、券商和研究机构等专业人士参与。会议认为,近期政策效力继续显现, 市场进入调整期。市场降温也要求房地产企业稳健经营,进而积极有效地应对本轮楼市的调整。

  市场多个领域出现降温

  宝华集团副总裁杨健表示,今年房地产市场降温和往年有些不同,今年房地产发展,既受到了持续调控政策的影响,也受到宏观经济下行的压力影响,使得房地产市场面临严峻的挑战。从房企的角度看,会主动考虑去库存或者采取以价换量的策略。就上海而言,在一些郊区楼盘密集供应的情况下,营销压力会更大。二手房市场的降温,也影响到了新房市场。举例来说,过去总价600万的二手房有很多意向客户,而现在价格跌到了540万后客户仍少,于是部分房东就暂停卖房了,这样会影响房东的房屋置换、买新房的计划。当然,在市场降温的大背景下,房企还是会积极做好应对的。比如说从企业的发展角度看,将继续交付高标准和高品质的住宅项目。

  从事二手房中介业务的上海鼎铭房地产总经理张志远表示,市场降温也有区域的结构差异特点。比如从上海当前二手房市场的情况看,包括黄浦区等潜在的购房需求在减少,这个时候会倒逼房东降价。但也有个别区域市场,类似新天地板块,价格仍然比较坚挺。随着市场的降温,各类议价空间开始出现,购房者杀价现象增加。过去卖方强势,很多交易税费是需要下家一并支付的,但现在各付各的部分。另外,新房市场的降温使得开发商更多的通过中介分销,当前上海多数中介代理新房的收入占总收入的六七成;不过由于新房销售趋于困难,中介的代理佣金比例虽然提高了,但结佣却更加困难了。

  本轮楼市降温的三个特征

  蓝光集团首席市场官林劲松表示,通过调研重点城市和分析房地产数据,当前降温具有三个特征:第一是全局性的蔓延。目前很少有城市可以回避这波降温潮,从2016年开始一线城市就开始降温,而到了目前包括西部城市也开始转凉。第二是市场下行的速度较之前几轮周期要更快。不少城市只用了3个月,便从热点滑落至冰点。第三是对于市场底在何处,房企存在较大分歧。每家企业的财务状况和经营压力不同,因此对于市场底部的预判和感知存在差异,从而在运营节奏、销售节奏等方面,持有不同的态度和策略。

  中骏集团投资部总经理张伟认为,从房地产市场的趋势判断看,往往在大的中长期的判断方面,大家意见是一致的,即中长期的判断肯定是看多的。而关于短期的判断上,其实是有很多分歧的,尤其是现在这个时间点上。目前从具体的企业来看,很多房企在今年8月就出现了销售业绩下降,而且回款率比较低,这样使得大家情绪不佳,对后市的预期偏悲观。目前的普遍心理是,若是可以降价跑量的,那就应该主动、积极地降价以去库存。当然部分房企现在需要不断增加营销费用,以加大导客的力度,但这又会损耗盈利。

  政策继续加码的可能性已不大

  中信建投首席地产分析师陈慎认为,今年1月份,很多券商分析师对于房产政策的判断是,或有放松的可能。这种乐观的预期到了二季度就开始有所变化,因为政策方面反而是趋于严格的。当前市场积极进行调整,呈现“市场分化、韧性仍存”的特征,部分城市的新房去化率明显下降,同时预计后续新房供应端会继续放量。当前房地产市场正进入到政策的消化期,预计很难看到更为严厉的政策了,即便是有政策出台,也属于打补丁型的政策。未来的政策调控重心在于预期管理,同时具备长短结合、稳定当头的大逻辑。

  上海易居房地产研究院副院长杨红旭总结认为,这一轮楼市的降温,和此前的政策效应积极释放有关,尤其是和“731调控升级”有关。今年7月31日中共中央政治局召开会议,分析研究了当前经济形势,部署了下半年经济工作。其中对于房地产政策的表述包括:“下决心解决好房地产市场问题,合理引导预期,整治市场秩序,坚决遏制房价上涨。这就成为全国多数城市的房地产市场在近两个月出现明显降温,房价地价出现拐点。从后续政策来看,要重点关注两个窗口,第一个是看12月份的中央经济工作会议,第二个是看明年两会的政府工作报告。可以预见,明年大概率会现政策局部放松。


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